Как оценить доли в квартире

19.04.2018

Если собственник имеет долю и желает продать ее на свободном рынке, то ему заранее требуется узнать, как оценить доли в квартире или рассчитать, сколько стоит его доля. Оценить долю в квартире сложно потому, что оценщики и риэлторы не имеют строгих критериев такой оценки. Помимо этого, не существует и баз, согласно которым останавливается средняя цена доли в квартире. Благодаря этому, риэлторы специально предлагают продавцу завышенную цену и оформляют с ним специальный договор, по которому риэлтор остается в большом плюсе.

Если же продавец обращается к профессионалу, который является участником рынка долевой собственности, знает о ценах на недвижимость и может рассчитать реальную цену доли, то его ждет большое разочарование. Цена, предложенная таким специалистом, бывает в 20, 40% и даже меньше предлагаемой риэлторами.

Профессиональный специалист знает действительную стоимость доли и прекрасно рассчитает стоимость, по которой он ее продаст. Риэлторы лишь стремятся заключить с продавцом договор и получить свою выгоду. Также проблема в том, что профессионал может незамедлительно выдать на руки продавцу всю озвученную им сумму за долю, а риэлтор это может сделать только после совершения сделки.

Помните, что профессионалы находят продавца за 1 день и от 5 до 15 дней переоформляют право собственности на другого владельца. Также они не берут комиссионные сборы в отличие от риэлторов. Все расходы при оформлении сделки и иных документов в различных инстанциях также оплачивает специалист.

Некоторые продавцы обращаются все-таки за помощью к риэлтору, который обещает продать долю за большую цену. Риэлтор заключает договор и продавец ждет покупателя. Покупатель не находится и риэлтор просит продавца снизить цену. Продавцу ничего не остается, и он делает это. Постепенно продавец снижает цену до такой суммы, которая была названа опытным специалистом. Риэлтор либо находит покупателя или выкупает долю самостоятельно. Продавец соглашается на меньшую сумму денег и дополнительно выплачивает комиссионные риэлтору за работу.

Как можно самостоятельно вычислить стоимость доли в квартире и найти на нее покупателя

Вначале продавец должен понять то, кто может приобрести его долю: будет ли это обычный человек, который будет проживать в ней, или будет это риэлтор, который позже продаст купленную долю дороже.

Например, человек является собственником 3-х комнатной квартиры в спальном районе. Общая площадь квартиры равняется 85 кв. м., а жилая составляет 47 кв.м. Недвижимость располагается недалеко от метро, в ней нет проходных комнат, но есть лоджия и балкон. Общая площадь комнаты, которая имеет лоджию, составляет 15 кв.м, а комнаты, в которой есть балкон – 18 кв. м. Площадь третьей комнаты составляет 14 кв.м. На обычном рынке такую квартиру можно продать за 6 миллионов рублей. Профессиональный оценщик оценит долю в такой недвижимости в 600 тыс.рублей или в 1 миллион рублей. Все зависит от конкретных условий. Денежные средства он будет готов отдать сразу на руки продавцу. Также профессионал оплатит все расходы, которые появятся во время сделки.

Таким образом, продавец потеряет лишь 50-70% от общей стоимости недвижимости.

Если продавец имеет много свободного времени, то он может самостоятельно показать потенциальным покупателям свою недвижимость. Важно, чтобы другие владельцы не мешали этому процессу. Купить имущество может обычный человек, рассчитывающий на недорогое жилье. Он получит 15,66 кв.м, т. е. 1/3 от 47 кв.м. Судьей определяется и порядок пользования недвижимостью, поэтому покупатель может получить комнату 15 кв.м с балконом. На обычном рынке такая комната будет иметь стоимость от 1 миллиона 300 рублей до 1 миллиона 500 рублей.

Таким образом, продавец при такой сделке теряет лишь 40-45% от общей стоимости недвижимости.

Почему ликвидность и цена снижается

Каждый покупатель стремится продать свою долю в недвижимости по более высокой цене. Но, по некоторым причинам цена на недвижимость может быть снижена. Это происходит если:

• В имущество нет порядка пользования. Обычно это касается 1-о комнатных или 2-ух комнатных квартир, имеющих проходные комнаты.

• Жилая площадь продаваемой доли в несколько раз меньше маленькой комнаты. Если доля меньше комнаты, то определить порядок пользования невозможно.

• Доступ ограничен иными владельцами, и продавец не может продать свою часть.

• Другие собственники проявляют агрессию ко всем покупателям, поэтому показать недвижимость нет возможности.

• Плохое санитарно-техническое состояние имущества.

• В недвижимом объекте много зарегистрированных граждан и маленькая кухня.

• Право собственности легко оспаривается. Это касается тех случаев, когда доля была получена по наследству, по договору ренты или в собственности меньше 3 лет.

• Право собственности было оформлено по схеме, которая отличается от обычного процесса купли-продажи недвижимости.

• Квартира находится в плохом месте, располагается на первом этаже, находится далеко от станции метро.

Также при обращении к профессионалу, то цена существенно снижается. Это происходит если:

• Во время продажи других владельцев найдено не было, поэтому покупатель не может приобрести квартиру целиком или узнать дополнительную информацию о ней.

• Другие собственники данной недвижимости обладают высоким или низким социальным статусом и не идут на переговоры.

• Продавцом ранее были проиграны суды, связанные с данной недвижимостью.

• Доля приобретается у собственника, который не является первым собственником.

• Квартира обладает низкой ликвидностью: она долго продается или имеются трудности в процессе ее переоформления.

• Иные собственники данной недвижимости – это люди пожилого возраста или лица, которым нет 18 лет. Также они могут состоять на учете в диспансере. Может быть, они и согласятся разделить имущество поровну и забрать себе необходимую сумму, но во время сделки возникнут трудности.

• Продаваемая доля является очень большой или маленькой. К примеру, она составляет 9/10, 4/5, 1/5 или 1/10 части квартиры.

• Право собственности легко оспаривается другими собственниками. Это происходит тогда, когда она в собственности меньше 3 лет, права на нее были получены по договору ренты, по наследству.

Можно ли оценить долю в квартире через онлайн-калькулятор

Обращаясь к профессиональному оценщику или человеку, который занимается выкупом недвижимости, продавцу не требуется ничего платить. Но, если продавец самостоятельно хочет продать недвижимость и узнать ее реальную стоимость, то ему требуется воспользоваться онлайн калькулятором. Их в интернете существует огромное множество. Главное внести в ячейки все параметры и система всю сумму рассчитает самостоятельно.

Возникли вопросы?